Prawo cywilne w Polsce wyróżnia dwa rodzaje wad – prawne oraz fizyczne. W
praktyce mogą one dotyczyć zarówno rzeczy ruchomych, jak i mienia nieruchomego.
Przyjrzymy się dzisiaj dokładniej tej pierwszej kategorii wad w odniesieniu do rynku
nieruchomości.

Wady jawne i wady ukryte

Jedną z podstawowych kwestii dotyczących wad nieruchomości jest określenie czy
mamy do czynienia z wadą jawną, czyli taką, o której istnieniu kupujący wiedział podczas
zakupu nieruchomości czy wadą ukrytą.
Nabywca jakiegokolwiek towaru mniejszej lub większej wartości życzyłby sobie aby jego
cena końcowa była adekwatna do jego aktualnego stanu.
Jedna grupa klientów poszukuje produktów idealnych, pozbawionych jakichkolwiek wad,
gotowych do użytkowania. Inna zaś decyduje się na zakup przedmiotów uszkodzonych,
posiadających mankamenty, wymagających nakładów finansowych oraz dodatkowej pracy.
Oczywiste jest w w przypadku tej drugiej grupy nabywców, że z reguły żądają wówczas
obniżenia ceny sprzedaży do poziomu, na którym staje się on według nich opłacalny.
Sytuacja taka dotyczy także nieruchomości, które jeśli są wadliwe i wymagają remontu
powinny być oferowane po znacznie niższej cenie, niż te w stanie wzorowym.
Jeśli wada nieruchomości jest jawna i wie o niej kupujący, to przyjmujemy, że wszelka
odpowiedzialność za wady po stronie uprzedniego właściciela co do zasady nie istnieje.
Warto w tym miejscu zaznaczyć, że o istnieniu konkretnych wad trzeba dokładnie
zaznaczyć w umowie, na podstawie której nastąpi przeniesienie własności danej
nieruchomości. Oczywiście warto także, aby kupujący uprzednio sam sprawdził
rzeczywisty rozmiar wad, o których istnieniu poinformował go sprzedawca.
Wady nieruchomości mogą mieć jednak charakter ukryty, tzn. istnieć już w chwili
zawarcia danej umowy, o których jednak istnieniu nie miał żadnego pojęcia nabywca. W
takim przypadku sytuacja staje się dużo bardziej skomplikowana i istotne jest, czy
sprzedający wiedział o wadach ukrytych i celowo nie powiadomił o nich kupującego, aby
nie przekreślić powodzenia całej planowanej transakcji, czy faktycznie nie miał żadnej
wiedzy na temat ich istnienia, a ujawnią się one dopiero po jakimś czasie od zawarcia
umowy.

Wada prawna

Definicja wady prawnej została opisana w treści art. 5563 Kodeksu cywilnego, zgodnie z
którym sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana
stanowi własność osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej, a także jeżeli ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub
orzeczenia właściwego organu; w razie sprzedaży prawa sprzedawca jest odpowiedzialny
także za istnienie prawa.

Art. 5563 KC
Rzecz dotknięta wadą prawną.
Rzecz dotknięta jest wadą prawną, jeżeli stanowi własność osoby trzeciej, jest obciążona
prawem osoby trzeciej albo ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z
decyzji lub orzeczenia właściwego organu. W przypadku sprzedaży prawa wada prawna
może również polegać na nieistnieniu prawa. Pozostałe wady stanowią wady fizyczne.

W dużym skrócie, wadę prawną ukrytą możemy więc określić jako stan prawny rzeczy, który nie był wiadomy kupującemu w chwili dokonywania transakcji.

W przypadku nieruchomości wady prawne polegają najczęściej na:

• ukryciu obciążenia nieruchomości hipoteką lub innym ograniczonym prawem rzeczowym (np. służebnością mieszkania),
• sprzedaży nieruchomości przez osobę nieuprawnioną (np. spadkobiercę nieruchomości, który nie załatwił żadnych formalności prawnych związanych z dziedziczeniem i nie posiada ani zarejestrowanego Aktu Poświadczenia Dziedziczenia, ani prawomocnego postanowienia w sprawie nabycia spadku),
• istnieją inne ograniczenia względem nieruchomości wynikające z orzeczeń albo decyzji
  uprawnionych podmiotów (np. nieruchomość została zajęta w toku postępowania
  zabezpieczającego albo egzekucyjnego, ustanowiono zakaz zbywania lub obciążania
  nieruchomości).

Samo istnienie wady prawnej nie pociąga za sobą nieważności całej zawartej umowy,
wiele zależy w tej kwestii od okoliczności danej sprawy, zachowania się stron transakcji,
rozmiaru i rodzaju istniejącej wady, a także i treści zawartej umowy. Możliwe jest więc
uznanie umowy za ważną i skuteczną, choćby w pewnej ograniczonej części, przy czym
nie musi to umniejszać praw poszkodowanego nabywcy wadliwej nieruchomości.
Oczywiście jeśli wada prawna polega na ograniczeniu lub zakazie sprzedaży
nieruchomości, a mimo tego dojdzie do takiej transakcji, z reguły przejście nieruchomości
na nową osobę jest uznawane za nieważne.

Odpowiedzialność

Zgodnie z treścią art. 557 §1 KC, sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z
tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy – dotyczy to
zarówno wady fizycznej, jak i wady prawnej. Dlatego tak ważne jest dokładne
przeczytanie umowy nabycia jakiejkolwiek nieruchomości przed jej ostatecznym
podpisaniem – jeśli w jej treści znajdzie się informacja o istniejących wadach (np. hipotece obciążającej nieruchomość lub jakichkolwiek do niej praw osób trzecich ) kupujący będzie
miał trudniejszą możliwość dochodzenia swoich roszczeń nawet przed sądem.
Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny
albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych
niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie.
Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana
przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na
wolną od wad lub usunięcia wady. Jeżeli kupującym jest konsument, może zamiast
zaproponowanego przez sprzedawcę usunięcia wady żądać wymiany rzeczy na wolną od
wad albo zamiast wymiany rzeczy żądać usunięcia wady, chyba że doprowadzenie rzeczy
do zgodności z umową w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo
wymagałoby nadmiernych kosztów w porównaniu ze sposobem proponowanym przez
sprzedawcę.
Przy ocenie nadmierności kosztów uwzględnia się wartość rzeczy wolnej od wad, rodzaj i
znaczenie stwierdzonej wady, a także bierze się pod uwagę niedogodności, na jakie
narażałby kupującego inny sposób zaspokojenia. Obniżona cena powinna pozostawać w
takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje
do wartości rzeczy bez wady. Oczywiście kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli
wada jest nieistotna – w przypadku wad prawnych nieruchomości nie zdarza się to jednak
zbyt często, tzn. z reguły mają one charakter istotny.
Jeżeli kupującym jest przedsiębiorca, sprzedawca może odmówić wymiany rzeczy na
wolną od wad lub usunięcia wady także wtedy, gdy koszty zadośćuczynienia temu
obowiązkowi przewyższają cenę rzeczy sprzedanej. Powyższe roszczenie jest jednak
trudne do zrealizowania, ponieważ nieruchomości w praktyce są praktycznie niemożliwe
do wymiany, choć z drugiej strony w przypadku niektórych wad prawnych można je
naprawić – np. poprzez usunięcie istniejącej hipoteki lub ograniczonego prawa
rzeczowego.
Jeżeli z powodu wady prawnej rzeczy sprzedanej kupujący złożył oświadczenie o
odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny, może on żądać naprawienia szkody, którą
poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady, choćby szkoda była
następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności, a w
szczególności może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów odebrania,
przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy, zwrotu dokonanych nakładów w takim
zakresie, w jakim nie odniósł z nich korzyści, a nie otrzymał ich zwrotu od osoby trzeciej,
oraz zwrotu kosztów procesu.
Nie uchybia to przepisom o obowiązku naprawienia szkody na zasadach ogólnych. Jeżeli z
powodu wady prawnej rzeczy sprzedanej kupujący jest zmuszony wydać rzecz osobie
trzeciej, umowne wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi nie zwalnia sprzedawcy
od obowiązku zwrotu otrzymanej ceny, chyba że kupujący wiedział, iż prawa sprzedawcy
były sporne i nabył przedmiot będąc świadomym ryzyka.

Roszczenia

Roszczenia przysługujące właścicielowi, który nabył nieruchomość z wadą prawną ulegają
przedawnieniu jak większość roszczeń majątkowych. Roszczenie o usunięcie wady
prawnej nieruchomości lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z
upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Bieg terminu przedawnienia rozpoczyna
się od dnia, w którym kupujący dowiedział się o istnieniu wady, a jeżeli kupujący
dowiedział się o istnieniu wady dopiero na skutek powództwa osoby trzeciej – od dnia, w
którym orzeczenie wydane w sporze z osobą trzecią stało się prawomocne.
Obowiązek zbadania przedmiotu transakcji i powiadomienia o istnieniu wady nie dotyczy
wad prawnych. W prawie polskim przesłanką powstania i dochodzenia uprawnień z tytuły
rękojmi za wady prawne nie jest dokonanie określonych aktów staranności. Kodeks
cywilny nie nakłada na kupującego obowiązku badania stanu prawnego rzeczy. Jeżeli
kupujący odstępuje od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej, strony powinny zwrócić
sobie nawzajem otrzymane świadczenia według przepisów o odstąpieniu od umowy
wzajemnej.

Pamiętaj!
Najważniejsza w części formalnej procesu zakupu nieruchomości jest świadomość i
znajomość jej aktualnego stanu prawnego. Nie każda wada prawna przekreśla
jednoznacznie możliwość lub opłacalność zakupu wymarzonego domu, mieszkania czy
gruntu. Dlatego w sytuacjach skomplikowanych zdecydowanie warto poprosić o wsparcie
doświadczonych w tej materii specjalistów, którzy dzięki dokładnej znajomości
obowiązujących przepisów prawa oraz adekwatnych do sytuacji technik negocjacyjnych,
zwiększą maksymalnie szanse na sfinalizowanie trudnej transakcji.