Umowa przedwstępna
– istotne narzędzie w transakcjach obrotu nieruchomościami.
Umowa przedwstępna to umowa, w której jedna lub obie strony zobowiązują się do
zawarcia w przyszłości z góry oznaczonej umowy przyrzeczonej.
Umowę tego rodzaju zawiera się przede wszystkim wtedy, gdy w chwili jej podpisywania
strony nie mogą lub nie chcą zawrzeć umowy przyrzeczonej, a jednak chcą zapewnić sobie
możliwość zawarcia jej w przyszłości.
Umowa ta może być umową jednostronnie albo dwustronnie zobowiązującą. W pierwszym
wypadku zobowiązuje się tylko jedna strona, a więc uprawnienie do żądania zawarcia
umowy przyrzeczonej przysługuje wyłącznie drugiej stronie. Natomiast w drugim
wypadku uprawnienie, o którym mowa ma każda ze stron wobec drugiej.
Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W
innym wypadku umowa przedwstępna będzie nieważna. Treść umowy przedwstępnej musi
być zatem odniesiona do treści umowy przyrzeczonej. Dlatego gdy chodzi np. o zawarcie
w przyszłości umowy sprzedaży, treść umowy przedwstępnej powinna określać dokładnie
przedmiot oraz cenę sprzedaży.
W umowie przedwstępnej można określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie
wpływa to jednak na ważność umowy przedwstępnej. Zapisami umowy przedwstępnej
można także określać inne ważne elementy, takie jak np. zadatek, warunki, umowne
prawo odstąpienia czy kary umowne.
W zależności od tego w jakiej formie została zawarta umowa przedwstępna, może
wywierać ona różne skutki w przypadku odmowy jzawarcia umowy przyrzeczonej przez
którąkolwiek ze stron umowy przedwstępne
Umowa przedwstępna ze skutkiem silniejszym
Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w takiej samej formie, w jakiej powinno dojść
do zawarcia umowy przyrzeczonej , np. w formie aktu notarialnego w przypadku zawarcia
umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, to mamy do czynienia z umową
przedwstępną ze skutkiem silniejszym i możliwe jest wówczas żądanie przymusowego
zawarcia umowy przyrzeczonej.
W przypadku, w którym druga strona umowy odmówi dobrowolnego zawarcia umowy
przyrzeczonej, możliwe jest wniesienie do sądu pozwu o zastąpienie wyrokiem sądu
oświadczenia woli drugiej strony umowy. W przypadku wydania przez sąd żądanego
wyroku, umowa dojdzie do skutku z chwilą uprawomocnienia się wyroku.
Umowa przedwstępna ze skutkiem słabszym.
Jeśli natomiast umowa przedwstępna została zawarta w dowolnej formie innej (niższej) niż
forma wymagana do zawarcia umowy przyrzeczonej mówimy wtedy o umowie przedwstępnej ze skutkiem słabszym. W przypadku umowy przedwstępnej zobowiązującej
do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości chodzi o umowę w każdej innej formie niż
akt notarialny – np. umowę ustną, czy umową zawartą w formie pisemnej.
W przypadku umowy przedwstępnej ze skutkiem słabszym jedyną sankcją grożącą z tytułu
niewykonania umowy jest konieczność zapłaty odszkodowania. W tym przypadku nie jest
możliwe doprowadzenie do przymusowego zawarcia umowy przyrzeczonej.
Definicję umowy przedwstępnej jasno określa art. 389 Kodeksu cywilnego.
Pamiętaj!
Jeśli temat zawiłości przepisów prawa oraz umów i aktów notarialnych jest Tobie odległy,
to skontaktuj się koniecznie z naszą kancelarią. W prosty i przystępny sposób
wytłumaczymy wszystkie niejasności, a w razie potrzeby zajmiemy się cała sprawą za
Ciebie. Tobie pozostanie jedynie oczekiwanie na jej pozytywne zakończenie.
