Wynajmujący oraz najemca – kto tu tak naprawdę jest kim?

O stosunku najmu i obowiązkach jego stron.

Standardowa umowa najmu lokalu, tak mieszkalnego, jak i użytkowego, zawierana jest przez dwie strony – wynajmującego oraz najemcę. W praktyce obrotu zdarza się jednak niestety, iż pojęcia te często są przez jego uczestników mylone, a to skutkuje powszechnym stosowaniem ich w sposób zamienny. Jest to duży błąd, ponieważ każda ze stron umowy posiada określony, ściśle związany ze swoją rolą w powstałym stosunku prawnym najmu zakres praw oraz obowiązków wynikających zarówno z przepisów prawa, jak i postanowień umowy. Nawiązując tego rodzaju stosunek prawny o dwustronnie zobowiązującym oraz wzajemnym charakterze, zdecydowanie warto zapoznać się z podstawowymi pojęciami determinującymi zakres wynikających z niego praw i obowiązków stron.

Najemca / lokator jest to osoba korzystająca z nieruchomości, należącej do kogoś innego,
na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Mogą to być np. umowa
najmu, umowa dzierżawy lub umowa użyczenia.

Właściciel / wynajmujący jest to osoba, z którą wiąże lokatora stosunek prawny
uprawniający go do używania lokalu. Wynajmującym jest właściciel lub osoba mająca
prawo do dysponowania daną nieruchomością.

Zgodnie z ustawą obie strony umowy mają określone prawa i obowiązki.

Najemca korzystając z nieruchomości ma obowiązek utrzymywać lokal oraz inne
udostępnione do użytkowania pomieszczenia we właściwym stanie technicznym.

Dlatego też w jego gestii są drobne naprawy, bieżąca konserwacja i regulacja m.in.:

– ścian poprzez ich malowanie oraz tapetowanie;

– podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych;

– stolarki okiennej i drzwiowej;

– wbudowanych mebli;-

– kuchni , podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych,
zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych
urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;

– przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym
niezwłoczne usuwanie ich niedrożności.

Obowiązkiem wynajmującego jest natomiast zapewnienie sprawnego działania
istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem oraz lokalem. Zatem poważne
prace takie jak np. wymiana podłóg oraz stolarki okiennej i drzwiowej, oraz naprawa
instalacji elektrycznej obciążają właściciela.

Co istotne po zakończeniu umowy najmu lub jej wcześniejszym wypowiedzeniu, lokator
zgodnie z przepisami powinien odnowić mieszkanie i naprawić wszystkie ewentualne
uszkodzenia, które powstały z jego winy.

Podstawowym dokumentem, zabezpieczającym obie strony jest umowa najmu. Aby był
ważna, nie wymaga poświadczenia notarialnego. Powinna zawierać: dane personalne i
adresowe obu stron, informacje dotyczące wynajmowanego mieszkania oraz warunki
umowy, tj. wysokość czynszu, sposób rozliczenia opłat za media oraz termin i sposób
płatności, a także termin obowiązywania umowy najmu i długość okresu ewentualnego jej
wypowiedzenia. Oprócz ww. informacji w dokumencie należy szczegółowo opisać stan
techniczny i wyposażenie mieszkania – szczególnie jeśli zauważamy jakieś wady i usterki.

W umowie warto również określić, kto i w jakim zakresie odpowiada za naprawy i
wymiany zepsutego wyposażenia lokalu. Jeśli właściciel zgodził się na ulepszenia lub
remont to taka informacja powinna znaleźć się w jej zapisach. Im więcej szczegółów
zostanie uzgodnione i zawarte w umowie, tym mniejsze prawdopodobieństwo wystąpienia
przyszłych sporów pomiędzy stronami.